送金明細書の書き方：家賃・管理手数料・差引送金額の記入例とオーナーへの見せ方

送金明細書とは、賃貸管理会社が入居者から受け取った家賃・共益費などから、管理手数料や修繕費などを差し引いてオーナーに送金するときに、その内訳を示す書類です。会社によって「送金報告書」「精算書」などとも呼びます。書き方の要は2つです。収入の計から支出の計を引いて差引送金額が出るまでを1枚で追えるようにすることと、滞納や日割りのような入金のずれを、対象月と入金日を分けて注記で説明することです。

この記事では、架空の賃貸マンション「コーポ北町」の10月分を使って、項目の一覧、差引送金額の計算の流れ、滞納・日割り・前払いの書き方、オーナーに伝わる見せ方、よくある間違いを順に説明します。

物件名・会社名・人名・金額はすべて架空です。法令の内容は、e-Gov の条文と国土交通省の資料で確かめた範囲で書いています（2026年11月3日時点）。消費税や所得税の扱いはオーナーや管理会社の状況で変わるため、個別の判断は税理士に確かめてください。

送金明細書とは？法律で決まっていること、契約で決めること

送金明細書は、毎月の送金に合わせて出す「お金の内訳」の書類です。入居状況や修繕の提案まで含めて物件の状態を伝えるオーナー報告書とは、役割が違います。2つの違いと、年1回の管理業務報告書との関係は「オーナー報告書（管理業務報告書）の作り方」にまとめています。この記事では、送金明細書そのものの項目と計算に絞ります。

送金明細書の様式は、法律では決まっていない

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）と同法の施行規則の条文には、「送金」「明細」という言葉が出てきません（2026年11月3日に e-Gov の条文で確認）。送金明細書の様式や記載事項を定めた条文はなく、書式は各社で作ります。

送金明細書に関わる決まりは、次の3つです。

国土交通省の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方は、分別管理について、家賃等の口座と管理会社の口座を別にしたうえで、管理受託契約ごとに金銭の出入を区別した帳簿を作るなどして、勘定のうえでも分けて管理する必要があるとしています（第16条関係）。

契約で決めること：送金の期日と、差し引けるもの

国土交通省の賃貸住宅標準管理受託契約書では、送金明細書に関わる取り決めが次のように置かれています。

• 家賃等の送金：管理会社は、入居者から受け取った当月分の家賃等を、毎月、頭書（6）に書いた期日までにオーナーの口座に振り込む（第7条第2項）。頭書（6）には「当月分・翌月分」のどちらを毎月何日までに送るかを書く
• 管理報酬の差し引き：当月分の管理報酬のうち、家賃等から差し引くことについてあらかじめオーナーの承諾を得ているものは差し引ける（第7条第3項）。管理報酬の欄は、家賃と共益費（管理費）に対する割合（消費税は別途）か、定額の形
• 敷金：入居者から受け取った敷金等は、速やかにオーナーに振り込む（第7条第1項）。毎月の家賃とは別の定め
• 管理業務に要する費用：管理報酬のほかの費用は、明細を示した請求書で請求する（第5条）
• 立て替えた費用：1件あたり、頭書で決めた金額を超えるものは、あらかじめオーナーと協議する（第6条）

解釈・運用の考え方に載っている重要事項説明書の様式にも、家賃等から管理報酬を相殺してオーナーに送金する場合は、その旨を説明し記載する、という注記があります（別添1）。修繕費や清掃費を送金額から差し引くかどうかも、自社の契約がどの形になっているかを確かめてから、明細の支出の行を決めます。

送金明細書に書く項目は？

項目を「基本情報」「収入」「支出」「結果」「注記」に分けると、どのオーナーにも同じ型で作れます。記入例の欄は、このあとの記入例と同じ数字です（架空）。

表の上に「金額の単位は円、支出はすべて税込」のように、単位と税込・税抜を1行で書いておきます。敷金のように家賃と性格の違うお金は、収入の行に混ぜず、別の欄に分けます（理由は前払いの節で説明します）。

税金に関わる書き方は、税理士に確かめる

管理手数料には消費税がかかります。標準管理受託契約書の管理報酬の欄も「別途、消費税」の形です。税抜の額と消費税額を分けて書いておくと、オーナーが帳簿に付けるときに迷いません。

送金明細書を管理手数料の適格請求書（インボイス）として使う場合は、国税庁のNo.6625 適格請求書等の記載事項にある、作成者の名称と登録番号、取引年月日、取引内容、税率ごとに区分した対価の額と適用税率、税率ごとの消費税額等、受け取る事業者の名称がそろっている必要があります。送金明細書で兼ねるか、別に請求書を出すかは、税理士に確かめてから決めてください。

記入例：コーポ北町の10月分で差引送金額を計算する

賃貸管理会社（株式会社みどり住宅管理・架空）が、24戸の賃貸マンション「コーポ北町」のオーナー、山田 太郎 様に出す10月分の送金明細の例です。数字はオーナー月次報告書のサンプルの収支報告のページと同じです。10月31日時点で24戸中23戸が入居中で、203号室は空室です。

手順1：収入を並べる

手順2：差し引く支出を並べる

この例の契約では、管理手数料の計算の元は賃料と共益費だけで、駐車場と更新料は含めていません。計算の元を明細に書いておくと、オーナーは「駐車場の分まで手数料を取られていないか」を自分で確かめられます。

手順3：差引送金額を出す

収入の計1,714,000円から、支出の計228,112円を引いた 1,485,888円 が、11月10日に送る差引送金額です。

部屋別の入金明細を付ける

賃料の行は合計だけにして、部屋ごとの額は別表にします。オーナーは、空室の部屋や更新の入金を、自分の台帳と照らし合わせられます（抜粋。数字は架空）。

滞納・日割り・前払いがあった月はどう書く？

入金のずれがある月は、合計の数字だけでは何が起きたかが伝わりません。まず、次の3つの日付を分けて書きます。

• 対象月：何月分の家賃か
• 入金日：入居者から、いつ入ったか
• 送金日：オーナーに、いつ送ったか

そのうえで、ずれのある入金は通常の行と分けて1行にし、注記で説明します。ここからの3つの例は、サンプルにはない架空の例です。

滞納：入金のない分は収入に入れず、状況を注記に書く

104号室の10月分（賃料61,500円・共益費4,000円、計65,500円）が、締め日の10月31日までに入金されなかったとします。入金された分を送る契約なら、この65,500円は10月分の収入に入れません。賃料の行は「賃料（22戸）」とし、注記に次のように書きます。

104号室の10月分の家賃・共益費 65,500円が、10月31日の締め日までに入金されていません。11月2日に電話と文書で督促し、11月8日に入金するとの連絡を受けています。

入金されたら、11月分の明細に「104号室 10月分（11月8日入金）65,500円」と、通常の行とは別に載せます。一部だけ入金されたときは、入金額と残りの額を両方書きます。

滞納分をどう扱うか（入金された分だけ送るか、管理会社が立て替えて送るか）と、管理手数料を入金額と契約上の家賃のどちらにかけるかは、管理受託契約で決まっています。明細には、その契約どおりの扱いを書きます。

日割り：期間と日数を行に書く

203号室に、11月16日から新しい入居者が入るとします。11月分の賃料は62,500円 × 15日 ÷ 30日 ＝ 31,250円、共益費は4,000円 × 15日 ÷ 30日 ＝ 2,000円です。11月分の明細では、行を次のように書きます。

• 203号室 賃料 11月分（11月16日〜30日・15日分の日割り）31,250円
• 203号室 共益費 11月分（同）2,000円

日割りの計算のしかた（その月の日数で割るか、30日で割るかなど）は賃貸借契約で決まっています。計算のしかたを注記に1行書いておくと、オーナーが検算できます。11月は30日あるので、この例はどちらで割っても同じ額です。退去の月に日割りがあるときも、同じ書き方をします。

前払い：受け取った月ではなく、対象月をはっきり書く

同じ203号室の入居者が、契約時の11月5日に、12月分（賃料62,500円・共益費4,000円、計66,500円）も先に払ったとします。12月分を11月の送金に含めるか、12月の送金に回すかは、契約と社内のルールで決めます。どちらの場合も、明細には「12月分（前受け）」と対象月を書き、11月分の家賃と同じ行にまとめません。12月の送金に回すルールなら、11月分の明細には注記だけを書きます。

203号室の12月分の家賃・共益費 66,500円を11月5日に受け取りました。12月分として、12月の明細でお送りします。

対象月と入金日を分けて書く理由は、税金にもあります。国税庁のNo.1376 不動産所得の収入計上時期は、家賃・共益費を収入に計上する時期を、原則として、契約などで支払日が決まっていればその支払日、決まっていなければ実際に受け取った日、としています。12月に受け取った翌年1月分のように年をまたぐ入金は、オーナーがどの年の収入にするかに関わります。明細に対象月と入金日の両方があれば、オーナーと税理士が確かめやすくなります。判断は税理士に任せ、管理会社は事実を正確に書くところまでにとどめます。

同じページでは、敷金や保証金は本来は預り金で、受け取っても収入にはならないと説明されています（返還を要しないことが確定した分は、その日の収入に計上）。送金明細書でも、敷金は家賃と同じ収入の行に入れず、別の欄に書きます。

オーナーに伝わる見せ方は？前月比と注記の例文

前月差の列を置く

送金額は、修繕や更新料のある月に大きく動きます。表に前月の列と前月差の列を置くと、オーナーは「どの行が変わったから送金額が変わったのか」を表だけで追えます。コーポ北町の10月分で、動いた行と合計だけを抜き出すと次のとおりです（単位：円、数字は架空）。

変わらなかった行も、空欄にせず「±0」と書きます。空欄だと、0なのか書き忘れなのかが区別できません。

送金額は一番上にも書く

明細の一番下にある差引送金額を、表の上にも「今月の送金額 1,485,888円（11月10日送金）」と1行で書きます。オーナーは、通帳に入った額とすぐに照らし合わせられます。

注記の例文

増減や入金のずれは、1〜2文の注記で説明します。部屋番号と金額を入れ、何をしたかまで書きます（例文の部屋・金額は、この記事の架空の例です）。

1. 前月差 −41,300円の内訳は、支出の増加107,800円（203号室の原状回復88,000円、共用灯のLED交換19,800円）と、収入の増加66,500円（402号室の更新料）です。
2. 管理手数料は、賃料と共益費の合計1,575,500円の5%（78,775円）に、消費税7,877円を加えた額です。円未満は切り捨てています。
3. 104号室の10月分（65,500円）は未入金のため、今月の収入に入れていません。11月2日に督促し、11月8日に入金するとの連絡を受けています。
4. 203号室は11月16日からの入居のため、11月分の賃料は15日分の日割り（31,250円）です。日割りは、月額 × 日数 ÷ その月の日数で計算しています。
5. 203号室の12月分（66,500円）は11月5日に受け取りました。12月分として、12月の明細でお送りします。
6. 203号室の原状回復88,000円は、事前にお見積りをお送りし、ご承諾をいただいたものです。請求書の写しを添付しています。
7. 振込手数料660円は、契約に基づきオーナー様のご負担として差し引いています。

修繕の内容をオーナーに説明するときは、巡回や点検で見つけた日と写真を添えると、なぜその費用がかかったかが伝わります。巡回の結果の書き方は「巡回報告書の書き方」にまとめています。

送金明細書でよくある間違いは？

送金明細書の作成を楽にするには？

送金明細の数字は、毎月の月次報告書の収支のページにも、年1回の管理業務報告書の「家賃等の収受」の欄にも使います。3つを別々に打ち込むと、どこかで数字が食い違います。同じ元データから出す形にしておくのが、いちばんの近道です。年1回の報告の期限をオーナーごとに押さえるなら、報告書の期日管理台帳（Excel・無料）で、前回の交付日から期限の目安と残り日数を一覧にできます。

作り方は、主に3つです。

管理システムの帳票：賃貸管理システムには、入金データから送金明細書を作り、管理手数料を自動で計算する機能を持つものがあります（例：OBC「タウンネット」の製品ページ）。増減の理由のような文章は、人が書き足します。

Excelのひな形：管理業務報告書・オーナー月次報告書のひな形（Excel）の2枚目は、オーナー・物件名・対象月・送金日の欄と、収入・支出・差引送金額を今月・前月・前月差で並べる表、今月の主な動きの欄で作っています。この記事の記入例と同じ数字の記入例が付いています。

作成を任せる：おまかせレポートでは、管理システムから書き出した入出金のCSVを共有ドライブに入れるだけで、御社の書式のまま、オーナーごとの送金明細と月次の報告書を作ります。数字は人が元データと突き合わせて確かめます。注記の文は下書きとしてお出しし、御社で確認して、御社の名前でオーナーに出していただきます。お引き受けするのは書類の作成だけで、送金（振込）と入金の確認は御社で行っていただきます。料金は初期費用0円、基本料金が月額3万円（税別、5件まで）、6件目から1件 月5,000円です。賃貸管理会社での使い方は、賃貸管理会社向けのページにまとめています。

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